฿1 бат = 2,60 ₽
Задать вопросРеальный курс для туриста: через покупку долларов.Официальный курс ЦБ — 2,49 ₽
Как работает рассрочка на новостройку в Таиланде: первый взнос, этапы, депозит, остаток при ключах. Реальные схемы из каталога, все сборы в батах и почему ипотеки нет.
Коротко: рассрочка от застройщика в Таиланде — беспроцентная, но только на период стройки. Вы вносите 30–35% при подписании договора, платите частями по мере строительства и закрываете остаток — часто половину цены — при передаче ключей. Никаких процентов, никакого банка, никакой проверки дохода.
Это не ипотека и не замена ей. Это способ купить квартиру на этапе строительства, растянув оплату на полтора-три года. Ниже — как устроены реальные графики, что такое депозит, какие сборы добавляются к цене и почему для иностранца рассрочка — практически единственный вариант.
Первое, что стоит понять: тайские банки иностранцам ипотеку практически не дают. Формально программы существуют — для работающих в стране по рабочей визе, с тайским доходом и историей в местном банке. На практике турист или удалёнщик с доходом за рубежом под эти условия не подходит.
Поэтому реальных способов оплаты у иностранца два:
Полная оплата — для готового жилья и вторички
Рассрочка от застройщика — для новостроек на этапе строительства
Второй вариант — то, на чём держится весь рынок новостроек для иностранцев. Застройщику он выгоден: он получает деньги на стройку без кредита. Покупателю — потому что не нужно выкладывать всю сумму сразу и можно платить по мере готовности дома.
Все графики строятся из одних и тех же элементов. Разбираем по порядку.
Первый платёж — резервационный. Обычно 100 000–300 000 бат, у некоторых застройщиков зависит от размера квартиры: например, в Aquarous Jomtien — 100 000 за однокомнатную, 200 000 за двухкомнатную, 300 000 за трёхкомнатную и 400 000 за пентхаус.
Депозит делает две вещи: снимает лот с продажи и замораживает цену. Он засчитывается в первый взнос — то есть это не дополнительные деньги, а аванс.
С 2025 года договор бронирования регулируется законом: произвольное удержание депозита запрещено, но при отказе по вашей инициативе часть может быть удержана по условиям стандартной формы — уточняйте до внесения.
После депозита у вас есть от 20 до 30 дней на подписание договора и первый крупный платёж. Стандарт — 30–35% от цены, депозит вычитается из этой суммы.
Это самый большой единовременный платёж до передачи ключей. Его нужно перевести из-за рубежа в иностранной валюте — про это ниже.
Дальше застройщики расходятся. Одни привязывают платежи к этапам стройки — фундамент, каркас, крыша. Другие — к календарю, например раз в полгода. Третьи просто делят остаток на равные части.
Последний платёж — при передаче квартиры. У многих застройщиков это половина цены. Такая схема удобна покупателю: вы платите основную часть за то, что уже построено и что можно осмотреть.
Все цифры ниже — из карточек нашего каталога, актуальны на сентябрь 2026 года. Проценты — от цены квартиры.
Схема | При подписании | До сдачи | При передаче ключей |
|---|---|---|---|
1. Половина при ключах | 35% | 15% равными частями за три месяца | 50% |
2. По этапам стройки | 35% за 20 дней | 15% после подготовки участка, 20% на старте работ, 20% по каркасу | 10% |
3. Равными долями | 20% | ещё четыре платежа по 20% | ничего, всё оплачено до завершения |
Самая распространённая. Пример — The Riviera Malibu в Паттайе:
35% — при подписании контракта
15% — равными частями за три месяца
50% — при передаче ключей
Депозит 100 000 бат засчитывается в первые 35%. По сути вы платите половину за полтора года, а вторую половину — когда квартира готова.
Похожая логика у Aquarous Jomtien: 30% при контракте, 20% пятью платежами раз в полгода, 50% при завершении строительства.
Платежи привязаны к тому, что реально построено. Пример — Fantasea Condo Kamala на Пхукете:
35% — в течение 20 дней после договора
15% — после подготовки участка
20% — на старте строительных работ
20% — по готовности несущего каркаса
10% — при передаче
Или VIP Space Odyssey в Раваи: 30% за 30 дней, 30% по завершении фундамента, 30% по готовности каркаса и крыши, 10% при передаче.
Плюс такой схемы — вы платите за прогресс, который можно проверить. Минус — к передаче ключей остаётся всего 10%, то есть 90% уплачено до того, как вы увидели готовую квартиру.
Самая простая. Siam Oriental Beach в Паттайе: пять платежей по 20%, последний — до завершения строительства.
Удобно планировать, но обратите внимание: в этой схеме к ключам всё уже оплачено полностью.
Рассрочки нет. Готовое жильё — как эта вилла в Паттайе — оплачивается полностью при сделке. Это касается и вторичного рынка.
Схемы выглядят похоже, а на деле сильно различаются. Три вопроса, которые стоит задать себе перед подписанием.
Это главный показатель. Чем больше остаток при передаче — тем меньше ваш риск. Если стройка задержится или встанет, при схеме «50% при ключах» вы потеряете половину; при схеме «10% при ключах» — почти всё уплаченное. Между двумя одинаковыми квартирами выбирайте ту, где к ключам остаётся больше.
Сроки в Таиланде сдвигаются, и это норма, а не исключение. В договоре должно быть прописано, что происходит с графиком при задержке: платежи по календарю продолжаются или замораживаются до возобновления стройки. Схема по этапам здесь честнее — нет этапа, нет платежа. Какие документы запросить у застройщика до депозита и что защищает закон с 2025 года — в статье о том, что проверить перед покупкой на стройке.
Договоры застройщиков обычно жёсткие: пропуск платежа — расторжение с удержанием уплаченного. Иногда предусмотрен льготный период, иногда — переуступка лота другому покупателю. Уточните заранее, это спасает деньги.
График — это оплата самой квартиры. Сверх неё есть несколько платежей, о которых вспоминают в последний момент. Цифры — из наших карточек.
Сбор Земельного департамента при оформлении. Для квартиры в кондоминиуме — 1,1% при лизхолде и около 2% при фрихолде. Для дома с землёй при фрихолде — до 6,3%. Почти везде делится с застройщиком пополам, но это нужно проверить в договоре: у некоторых проектов покупатель платит всё. Все четыре сбора Земельного департамента и кто за что платит — в статье про налоги и сборы при покупке.
На Пхукете часто базовая цена в прайсе указана за лизхолд, а полная собственность стоит дороже. Размер доплаты разный: Fantasea Kamala — 300 000 бат за квартиру, VIP Space Odyssey — 10 000 бат за квадратный метр. При этом у Banyan Tree Seaview доплаты нет вовсе — отличается только сбор.
Это существенно: на 40 квадратах доплата в 10 000 за метр — это 400 000 бат сверх цены. Разница между фрихолдом и лизхолдом разобрана в статье о том, может ли россиянин купить квартиру в Таиланде.
Разовый взнос в фонд капремонта дома при передаче — 400–500 бат за квадратный метр. На 40 квадратах — 16 000–20 000 бат. У вилл считается иначе: фиксированная сумма или по площади участка.
Ежемесячный платёж управляющей компании — 50–60 бат за квадратный метр, оплата обычно раз в год вперёд. На 40 квадратах — 24 000–29 000 бат в год. У вилл — от 7 500 бат в месяц.
Подключение воды и электричества — 5 000–20 000 бат. У части застройщиков бесплатно.
Квартира 40 м² за 4 млн бат, фрихолд в Паттайе, регистрация пополам:
Регистрация 2% — 80 000 бат, ваша половина 40 000
Амортизационный фонд 500 × 40 — 20 000
Обслуживание за первый год 50 × 40 × 12 — 24 000
Счётчики — 10 000
Около 94 000 бат сверх цены, примерно 2,3%. Плюс доплата за фрихолд, если она есть, — и тогда может выйти в разы больше. Полная раскладка расходов при покупке — в статье о том, сколько стоит квартира в Таиланде.
Для оформления квартиры в иностранную квоту все платежи должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Банк выдаёт подтверждение о поступлении, и без него Земельный департамент сделку не зарегистрирует.
С российскими картами это отдельная тема, и обходить её здесь не будем — перевод из России в Таиланд сейчас идёт через третьи страны или обменные сервисы, и у каждого варианта своя комиссия и свои риски. Что важно для рассрочки: каждый платёж по графику — отдельный перевод с отдельным подтверждением. Планируйте это заранее, особенно если платёж привязан к сроку.
Визу или ВНЖ. Покупка на этапе стройки инвестицией для визы не считается — засчитывают только готовую и зарегистрированную квартиру. Подробно в статье даёт ли покупка недвижимости ВНЖ
Защиты от задержки. Если стройка встала, график — не гарантия. Гарантия — репутация застройщика и условия договора
Права собственности до полной оплаты. Право регистрируется при передаче, после закрытия графика
Если резюмировать в три правила:
Больше остаток при ключах — меньше риск. Схема 35/15/50 безопаснее схемы 30/30/30/10
Этапы честнее календаря. Платёж за построенный каркас понятнее платежа «через полгода»
Сборы считайте до подписания. Регистрация, фонд, обслуживание, счётчики и доплата за фрихолд — это 2–10% сверх цены, и в графике их нет
Все проекты с реальными графиками и сборами — в каталоге: квартиры в Паттайе и квартиры на Пхукете. В каждой карточке график расписан по платежам.
Практически нет. Формально банки кредитуют иностранцев с рабочей визой и тайским доходом, но турист или удалёнщик под эти условия не подходит. Замена ипотеки — беспроцентная рассрочка от застройщика на период строительства.
Без процентов. Вы платите ровно цену квартиры, разбитую на части. Это стандарт рынка, а не акция.
Обычно 30–35% от цены при подписании договора. Резервационный депозит в 100 000–300 000 бат, внесённый раньше, засчитывается в эту сумму.
Зависит от схемы: от 10% до 50%. Самая распространённая и безопасная для покупателя — половина цены при ключах. При схеме по этапам к передаче остаётся 10%.
Зависит от условий стандартного договора и причины отказа. С 2025 года произвольное удержание запрещено законом, но при отказе по вашей инициативе часть могут удержать. Условия проверяйте до внесения.
Нет. Рассрочка от застройщика действует только на период строительства. Готовое жильё и вторичный рынок — полная оплата при сделке.
Зависит от договора. При схеме по этапам платежи ждут завершения этапа. При календарной схеме — как прописано: могут продолжаться или замораживаться. Это нужно проверить до подписания.
Регистрация права — 1,1–2% для квартиры, обычно пополам с застройщиком; амортизационный фонд — 400–500 бат за квадратный метр разово; обслуживание — 50–60 бат за метр в месяц; счётчики — 5 000–20 000 бат. На квартире за 4 млн — около 94 000 бат сверх цены.
По-разному: от 300 000 бат за квартиру до 10 000 бат за квадратный метр, а у части проектов доплаты нет вовсе. На Пхукете базовая цена в прайсе часто указана за лизхолд, это нужно проверять в каждом проекте.
Каждый платёж — отдельный перевод из-за рубежа в иностранной валюте с подтверждением от тайского банка. Без этих подтверждений квартиру в иностранную квоту не зарегистрируют.
Нет. Инвестицией для визы считается только готовая и зарегистрированная на ваше имя квартира. Строящаяся — нет.
Та, где к передаче ключей остаётся больше всего: 50% при ключах безопаснее, чем 10%. Если стройка встанет, вы теряете меньше.
Чтобы ответить, нужно в аккаунт
Что читатели думают об этой статье
Оставить комментарий
Комментарий увидят все после проверки модератором — до этого он виден только вам