Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде

Коротко: при покупке квартиры в новостройке иностранец платит около 2–3% сверх цены — регистрационный сбор, взнос в фонд дома, обслуживание за год вперёд и подключение счётчиков. Ежегодный налог на квартиру после этого символический: около 1 000 бат в год на квартиру за 5 млн.

Дорого становится в двух случаях: если покупаете дом с землёй и если продаёте раньше пяти лет. Ниже — все сборы с точными ставками, кто за что платит по закону и по практике, и четыре расчёта на примере.

Четыре сбора Земельного департамента

Любая сделка с недвижимостью регистрируется в Земельном департаменте, и там взимаются четыре платежа. Все считаются от оценочной стоимости — государственной оценки объекта, которая обычно ниже рыночной цены.

Регистрационный сбор — 2%

Основной сбор за переход права. По закону не закреплён ни за одной стороной — кто платит, решает договор. На практике в новостройках почти всегда делится пополам с застройщиком, на вторичном рынке — как договоритесь.

Про льготу 0,01%. В обзорах часто пишут, что регистрационный сбор снижен до 0,01% для объектов до 7 млн бат. Это правда — льгота действует до 30 июня 2027 года. Но только для граждан Таиланда. Иностранный покупатель платит полные 2%, и на это не стоит рассчитывать при расчёте бюджета.

Специальный налог на бизнес — 3,3%

Платится, если продавец владел объектом меньше пяти лет или продаёт как бизнес — то есть всегда, когда продавец застройщик. Это налог продавца: при покупке новостройки его платит застройщик, и в цену он обычно уже заложен. Для покупателя важно другое: этот же налог придётся платить вам, если вы продадите квартиру раньше пяти лет.

Гербовый сбор — 0,5%

Взимается вместо специального налога, когда тот не применяется — при владении дольше пяти лет. Тоже сбор продавца.

Удерживаемый подоходный налог

Аванс по налогу на доход продавца. Для компаний — 1% от цены. Для физлиц считается по формуле: от оценочной стоимости вычитают условные расходы в зависимости от срока владения, делят на число лет и облагают по прогрессивной шкале. На практике для физлица выходит около 1–2%. При покупке новостройки — платит застройщик.

Что платит покупатель сверх сборов департамента

Это уже не налоги, а платежи дому и застройщику. Цифры — из карточек нашего каталога.

• Амортизационный фонд — разовый взнос при передаче, 400–500 бат за квадратный метр

• Обслуживание — 50–60 бат за метр в месяц, обычно за год вперёд

• Подключение счётчиков — 5 000–20 000 бат, у части застройщиков бесплатно

• Доплата за фрихолд — если базовая цена указана за лизхолд; от 300 000 бат за квартиру до 10 000 за метр, зависит от проекта

• Юрист — 30–60 000 бат за сопровождение, по желанию, но лучше не экономить

Как эти платежи ложатся на график, разобрано в статье о том, как работает рассрочка от застройщика.

Расчёт на примере: четыре сценария

Квартира 45 м², цена и оценочная стоимость 5 млн бат. Округлённо.

Сценарий 1. Квартира, фрихолд, новостройка

• Регистрация 2% — 100 000, ваша половина 50 000

• Специальный налог 3,3% и удерживаемый — платит застройщик

• Фонд 500 × 45 — 22 500

• Обслуживание 50 × 45 × 12 — 27 000

• Счётчики — 10 000

Итого около 110 000 бат, 2,2%. Без доплаты за фрихолд и без юриста.

Сценарий 2. Квартира, лизхолд

Регистрируется не переход собственности, а долгосрочная аренда. Сбор — 1,1% от суммы аренды за весь срок: 1% регистрация плюс 0,1% гербовый. На 5 млн — 55 000, часто пополам. Специальный налог не применяется.

Платежи дому те же. Итого около 87 000 бат, 1,7%. Дешевле фрихолда — но это аренда, а не собственность. Разница разобрана в статье о том, может ли россиянин купить квартиру в Таиланде.

Сценарий 3. Дом с землёй

Здесь всё дороже. Землю иностранец в собственность не оформляет, поэтому варианта два — и у обоих свои сборы.

Через долгосрочную аренду земли — 1,1% от суммы аренды, как у квартиры-лизхолда. Плюс регистрация дома отдельно.

Через Sap Ing Sith — установление права около 20 000, свидетельство 10 000, регистрация 2%, гербовый 0,5%. На 5 млн — около 155 000, на практике пополам с застройщиком. Подробно в статье про Sap Ing Sith.

А если продавец оформляет землю во фрихолд через тайскую компанию — это все четыре сбора разом, около 6,3%: регистрация, специальный налог, удерживаемый. И это ещё до вопроса, стоит ли вообще связываться с номинальной компанией.

Сценарий 4. Вторичный рынок

Продавец — физлицо, и все четыре сбора на столе. Если он владел меньше пяти лет — 2% + 3,3% + удерживаемый, около 6–7%. Дольше пяти — 2% + 0,5% + удерживаемый, около 3,5–4%. Кто платит — по договору; на практике продавец закладывает свои налоги в цену, а регистрацию делят.

Ежегодный налог: сколько платить каждый год

С 2020 года в Таиланде действует налог на землю и строения. Для иностранца, владеющего квартирой, он символический.

• Ставка для жилья, не являющегося основным местом жительства, — 0,02% от оценочной стоимости до 50 млн бат

• На квартире за 5 млн — около 1 000 бат в год

• Если квартира — основное жильё и вы вписаны в домовую книгу, первые 10 млн освобождены. Но у иностранца обычно жёлтая книга, а не синяя, и льгота не применяется

Платится раз в год в местную администрацию, уведомление приходит на адрес объекта. Просрочка — пеня, но суммы такие, что это редко становится проблемой.

Для сравнения: обслуживание дома на той же квартире — 27 000 в год. Налог в 27 раз меньше.

Сколько стоит продать

Самое важное для тех, кто покупает как инвестицию. При продаже вы становитесь продавцом, и налоги продавца — ваши.

Раньше пяти лет

• Регистрация 2% — обычно пополам с покупателем

• Специальный налог 3,3% — полностью ваш

• Удерживаемый — по формуле, около 1–2%

Итого около 5–6% от оценочной стоимости. На квартире за 5 млн — 250–300 тысяч бат. Это то, что съедает доходность при быстрой перепродаже.

После пяти лет

• Регистрация 2% пополам

• Гербовый 0,5% вместо специального налога

• Удерживаемый — ниже, потому что вычет за срок владения больше

Итого около 2,5–3%. Пятилетний порог — самая значимая дата в жизни инвестиции.

Практический вывод: если покупаете с расчётом на перепродажу, закладывайте горизонт пять лет. Продажа на третьем году при росте цены в 15% после сборов даёт около 9% — за три года, то есть меньше депозита.

Кто платит на самом деле

Закон не закрепляет сборы за сторонами — всё определяет договор. Практика такая:

• Новостройка от застройщика: регистрация пополам, налоги продавца — застройщик. Платежи дому — покупатель

• Вторичка: регистрация пополам или на покупателе, налоги продавца — продавец, но в цене

• У некоторых застройщиков регистрация целиком на покупателе — это видно в условиях проекта

В карточках нашего каталога условия по каждому проекту прописаны отдельно — кто платит регистрацию и есть ли доплата за фрихолд: квартиры в Паттайе, квартиры на Пхукете. Общая раскладка бюджета — в статье о том, сколько стоит квартира в Таиланде.