฿1 бат = 2,60 ₽
Задать вопросРеальный курс для туриста: через покупку долларов.Официальный курс ЦБ — 2,49 ₽
Кондо на полгода-год снимают на месте, а при заселении платят первый месяц и депозит в одну-две месячные платы. Разобрали договор, депозит, тариф на свет и TM30.
Коротко: кондо на длительный срок в Таиланде снимают на месте, а не по фотографиям: неделя в отеле и три дня просмотров дают и лучший выбор, и цену. При заселении платят первый месяц и депозит в размере одной-двух месячных плат: за квартиру за 15 000 бат на старте нужно 30 000–45 000 бат, а договор на 6–12 месяцев обходится на 10–20 % дешевле помесячной аренды.
Главные расходы, которых нет в объявлении, — электричество по тарифу кондоминиума 6–9 бат за кВт·ч вместо городского и удержания из депозита при выезде. Ниже — порядок действий от поиска до ключей, что проверить на просмотре, какие пункты вписать в договор аренды, как вернуть депозит и кто подаёт уведомление TM30.
Забронировать жильё на первую неделю. Отель или студия посуточно на 5–7 ночей — база, с которой удобно ездить на просмотры; подобрать её можно в разделе отелей и квартир.
Выбрать район по своим маршрутам. Важнее расстояние до работы, школы, рынка и пляжа, чем вид из окна на фотографии.
Посмотреть квартиры вживую. Лучше в двух-трёх домах и хотя бы раз вечером, когда слышно бары, дорогу и стройку.
Проверить, кто сдаёт. Имя в договоре должно совпадать с документом на квартиру или с доверенностью владельца.
Согласовать условия и подписать договор. Цена, срок, депозит, тариф на свет и воду, досрочный выезд — всё письменно.
Оплатить первый месяц и депозит. Под расписку или переводом со ссылкой на договор, не наличными «на слово».
Принять квартиру по акту. Фото и видео каждой комнаты, показания счётчиков, ключи и карты доступа, после чего владелец подаёт TM30 в течение 24 часов.
Для долгосрочной аренды в Таиланде работают четыре канала: группы в соцсетях и чаты по аренде в конкретном городе, доски объявлений, агентства недвижимости и сами кондоминиумы. У многих домов на входе висят таблички «for rent» с телефоном, а на ресепшене или в офисе управляющей компании знают, какие квартиры в здании свободны и кто их владельцы.
Агентство экономит время на просмотрах, но о комиссии нужно договориться до первого показа: кто её платит, владелец или арендатор, и сколько. Объявления в группах часто размещают не владельцы, а посредники, поэтому одна и та же квартира встречается по разным ценам — это повод сравнить, а не торопиться с предоплатой.
Бронировать квартиру на полгода удалённо, по фотографиям и видео, — главный источник разочарований: вид с дрона не совпадает с окном, а «пять минут до пляжа» оказываются подъёмом в гору. Если без брони не обойтись, берите месяц с правом продления и ищите долгий вариант уже на месте. О том, что обычно выясняется только после переезда, читатели рассказывали в обсуждении неочевидных вещей перед арендой жилья.
Высокий сезон на большинстве курортов — с ноября по апрель. Хорошие квартиры на зиму разбирают к середине декабря, поэтому договор на декабрь–март лучше заключать до конца ноября, а приезжать на просмотры — в начале ноября. На декабрь к цене месяца добавляют 20–30 %.
С мая по октябрь выбор больше, а те же квартиры и дома стоят на 10–30 % дешевле в зависимости от города; торг в это время работает лучше всего. Если планируете прожить год, выгоднее подписывать договор именно в низкий сезон.
На сентябрь 2026 года студия или квартира с одной спальней при договоре на 6–12 месяцев стоит 8 000–35 000 бат в месяц в большинстве городов, в дорогих районах Пхукета и центре Бангкока — до 45 000–50 000 бат. Кондо на месяц в сезон обходится дороже: короткий срок владелец закладывает в цену. Как аренда ложится в общий бюджет вместе с едой, транспортом и счетами, мы считали в статье о стоимости жизни в Таиланде.
Город | Договор на 6–12 месяцев | Кондо на месяц в сезон |
|---|---|---|
Паттайя | студия 8 000–14 000 ฿ на Джомтьене и в Наклуа, 18 000–30 000 ฿ на Пратамнаке и в Вонгамате | от 12 000–15 000 ฿ на Джомтьене и Пратамнаке, от 18 000 ฿ в Вонгамате |
Пхукет | студия 10 000–16 000 ฿ в Чалонге и Раваи, 25 000–45 000 ฿ в Банг Тао и Сурине | от 25 000–30 000 ฿ в сезон, от 15 000–18 000 ฿ в низкий |
Бангкок | 15 000–30 000 ฿, в центре 20 000–50 000 ฿ | — |
Чиангмай | 8 000–20 000 ฿ | — |
Хуахин | — | студия 10 000–15 000 ฿, одна спальня 15 000–25 000 ฿ |
Самуи | — | студия 12 000–20 000 ฿; основной формат — дома и виллы |
Внутри одного района разброс больше, чем между районами: студия в старом доме и новый кондоминиум с бассейном на соседней улице отличаются вдвое. Цены по районам разобраны отдельно: долгосрочная аренда в Паттайе и районы Пхукета для жизни.
На Самуи кондоминиумов мало, и на зиму там снимают дома и виллы — об этом в статье о районах Самуи. Какой район Паттайи выбрать для долгосрочной аренды, читатели обсуждали в отдельном вопросе: чаще советуют Джомтьен и Наклуа.
Площадь, этаж и мебель видно сразу. Проблемы, с которыми живут весь срок договора, приходится искать самим:
Шум. Бар на первом этаже, трасса под окном, стройка по соседству, собаки во дворе. Приезжайте хотя бы раз вечером.
Кондиционеры. Возраст, когда последний раз чистили, как быстро охлаждают комнату. Старый или грязный кондиционер заметно увеличивает счёт за свет.
Сырость и плесень. Углы, шкафы, швы в ванной, запах в спальне и за мебелью.
Сторона света. Квартира на западную сторону к вечеру прогревается, и кондиционер работает дольше.
Вода. Напор в душе, работа бойлера, слив. Откройте краны на минуту.
Что входит в цену. Интернет, вода, обслуживание дома, уборка — разница между «включено» и «оплачивается отдельно» набегает в несколько тысяч бат в месяц.
Правила дома. Карты доступа и Face ID, парковка байка, бассейн и спортзал, домашние животные, гости на ночь.
Отдельно спросите, давно ли квартира сдаётся и почему уехали прошлые жильцы. Однажды мы получили счёт за электричество 12 000 бат за месяц на вилле в Хуахине — с тех пор проверяем состояние кондиционеров до подписания, а не после; эта история вошла в наш расчёт расходов на жизнь в Таиланде.
Городской регулируемый тариф на сентябрь 2026 года — около 3,9 бата за кВт·ч до НДС. В кондоминиумах электричество часто считают по внутреннему тарифу — 6–9 бат за кВт·ч, и с постоянно работающим кондиционером счёт выходит 2 000–4 000 бат в месяц. Почему так происходит и как проверить счёт, разбирали в вопросе о том, почему дорого выходит электричество в кондо.
До подписания попросите квитанции за прошлые два-три месяца и запишите тариф в договор цифрой. На электричество, воду и домашний интернет в кондо закладывают 2 000–4 500 бат в месяц; счета обычно приходят через ресепшен или приложение управляющей компании раз в месяц.
С 4 сентября 2025 года арендодателям, которые сдают три квартиры и больше, запрещено брать за воду и электричество больше государственного тарифа. Частного владельца одной квартиры это правило не касается, поэтому в договоре с ним тариф — единственная защита от наценки.
Договор составляют на английском или на двух языках, тайском и английском. Стандартный срок — от 6 до 12 месяцев; договор бывает и от месяца, но чаще — от трёх. Всё, о чём договорились устно, должно оказаться в тексте: на словах обещанные уборка, новый матрас или интернет при выезде не существуют. Пункты, которые чаще всего упускают, читатели разбирали в вопросе о том, на что смотреть в договоре аренды.
Что проверить | Зачем |
|---|---|
Имя арендодателя совпадает с документом на квартиру (Or. Chor. 2) и его паспортом | Деньги получает тот, кто вправе сдавать квартиру |
Если сдаёт не владелец — доверенность или письменное согласие владельца | Без согласия владельца субаренда не защищает арендатора |
Срок, дата начала, цена, день и способ оплаты | Нет спора о просрочке и о том, с какого дня считается месяц |
Сумма депозита, основания для удержания, срок возврата | Главный источник конфликтов при выезде |
Тариф на электричество и воду цифрой | Защита от наценки на счётчике |
Что входит в цену: интернет, обслуживание дома, уборка | Скрытые платежи в несколько тысяч бат в месяц |
Кто платит за ремонт кондиционера, техники, сантехники и чистку фильтров | Поломка в середине срока не ложится на вас |
Досрочный выезд: за сколько дней предупредить, что теряете | Можно уехать раньше, не потеряв весь депозит |
Опись мебели и техники, акт состояния с фото | Доказательство того, что царапина была до вас |
Кто и когда подаёт TM30 | Квитанция понадобится при продлении визы |
Продление и изменение цены | Цена на второй год не станет сюрпризом |
Для компаний и владельцев, которые сдают три квартиры и больше, с 4 сентября 2025 года действуют обязательные условия: депозит при помесячной оплате — не больше трёх месячных плат, возврат — в течение 7 дней, если нет повреждений, или 14 дней после вычета ремонта. Арендатор вправе выехать досрочно, прожив половину срока и предупредив за 30 дней. На частного владельца эти правила не распространяются, поэтому такие же условия стоит вписать в договор самим.
Договор аренды на срок больше трёх лет регистрируют в Земельном департаменте со сбором 1,1 % от суммы аренды за весь срок, иначе он действует только три года. При аренде на год регистрация не нужна.
Всё, о чём договорились словами, должно быть в договоре. Тариф на свет, возврат депозита и досрочный выезд, записанные цифрами, стоят больше любых устных обещаний владельца.
Депозит обычно равен одной-двум месячным платам и вносится вместе с арендой за первый месяц. Для квартиры за 20 000 бат на заселение нужно 40 000–60 000 бат. Сколько берут и за что удерживают, обсуждали в вопросе о том, какой депозит берут при аренде кондо.
Платите под расписку или переводом, в назначении которого указан договор. Для долгой аренды удобнее счёт в тайском банке, а о том, как перевести деньги в Таиланд из России, мы писали отдельно.
Составьте акт вместе с владельцем: пройдите по квартире с видео, снимите каждую царапину на мебели, пятна на стенах, работу техники и показания счётчиков. Отправьте файлы владельцу в мессенджер в день заселения — дата отправки станет доказательством, что повреждения были до вас.
Предупредите владельца в срок, который указан в договоре, обычно за 30 дней. Оплатите последние счета, сделайте уборку и проведите совместный осмотр по акту заселения. Удерживать из депозита могут поломки, долги по коммуналке и потерянные ключи, но не обычный износ мебели. Срок возврата должен быть записан в договоре — ориентир дают правила для профессиональных арендодателей: 7–14 дней.
Депозит возвращают по акту, а не по памяти. Видео квартиры в день заселения, отправленное владельцу, решает большинство споров при выезде.
По иммиграционному закону владелец жилья обязан уведомить иммиграцию о проживании иностранца в течение 24 часов после заселения; это уведомление называют TM30. За неподачу владельцу грозит штраф до 2 000 бат. Подробнее о том, что такое TM30 и кто его подаёт, отвечали в вопросах.
Для поездки на две недели уведомление неважно, но при долгой жизни его квитанцию спрашивают в иммиграции при продлении визы. Попросите владельца подать TM30 в первые дни и прислать копию квитанции; после возвращения из-за границы в ту же квартиру уведомление подают заново. От самого арендатора зависит другое — отчёт о 90 днях, его подают самостоятельно.
Квартиру часто сдаёт не владелец, а управляющий или арендатор, который снял её на год и пересдаёт по месяцам. По Гражданскому кодексу Таиланда арендатор не может передать жильё в субаренду без согласия владельца. Если согласия нет, владелец вправе расторгнуть договор, и вы останетесь без квартиры, а депозит — у посредника.
Поэтому просите документ на квартиру и доверенность или письменное согласие владельца, а при сомнениях — контакт самого владельца. Посуточная сдача кондо регулируется отдельно — действует правило 30 дней, и не каждое здание её разрешает: об этом вопрос о том, легальна ли посуточная сдача кондо.
Квартиру видели вживую, днём и вечером.
Кондиционеры работают, известна дата последней чистки.
Имя в договоре совпадает с документом на квартиру или есть доверенность владельца.
Тариф на электричество и воду записан цифрой, есть квитанции за прошлые месяцы.
Понятно, что входит в цену: интернет, вода, обслуживание, уборка.
Депозит — одна-две месячные платы, указаны основания удержания и срок возврата.
Прописан досрочный выезд: срок предупреждения и что теряете.
Есть опись имущества, акт состояния и видео квартиры.
Оплата — под расписку или переводом со ссылкой на договор.
Владелец подтвердил, что подаст TM30 и пришлёт квитанцию.
Прилететь с бронью отеля на неделю, посмотреть квартиры вживую и подписать договор на 6–12 месяцев. При заселении платят первый месяц и депозит в одну-две месячные платы, а квартиру принимают по акту с фото и видео.
В сезон — от 12 000–15 000 бат на Джомтьене и Пратамнаке в Паттайе и от 25 000–30 000 бат на Пхукете. В низкий сезон с мая по октябрь те же квартиры дешевле на 10–30 %.
Студия или квартира с одной спальней при договоре на 6–12 месяцев стоит 8 000–35 000 бат в месяц в зависимости от города. Это на 10–20 % дешевле помесячной аренды той же квартиры.
Столько же, сколько при договоре на полгода, 8 000–35 000 бат в месяц, но при годовом договоре владельцы охотнее торгуются. Выгоднее всего подписывать его в низкий сезон.
Да, у многих владельцев есть договоры от одного месяца, но цена выше, чем при долгом сроке. В сезон с декабря по март квартиры на месяц разбирают заранее.
Первый месяц аренды и депозит в одну-две месячные платы. Для квартиры за 15 000 бат это 30 000–45 000 бат, для квартиры за 20 000 бат — 40 000–60 000 бат.
Да, если квартира сдана в том же состоянии и нет долгов по счетам. Спорят обычно о царапинах и износе, поэтому при заселении снимают видео и составляют акт.
В кондоминиумах часто считают по внутреннему тарифу 6–9 бат за кВт·ч, тогда как городской тариф на сентябрь 2026 года — около 3,9 бата до НДС. С постоянно работающим кондиционером счёт выходит 2 000–4 000 бат в месяц.
На электричество, воду и домашний интернет закладывают 2 000–4 500 бат в месяц. Больше всего сумму меняет кондиционер.
Владелец квартиры, в течение 24 часов после заселения иностранца. Арендатору стоит попросить копию квитанции: её спрашивают при продлении визы.
Можно, если это предусмотрено договором: обычно владельца предупреждают за 30 дней, а условия потери депозита прописывают заранее. Без такого пункта досрочный выезд часто стоит всего депозита.
В начале ноября: к середине декабря хорошие квартиры на сезон разобраны. Договор на декабрь–март лучше подписать до конца ноября.
Можно, но надёжнее снять на месяц с правом продления и искать долгий вариант на месте. По фотографиям трудно оценить шум, сырость и состояние кондиционеров.
Чтобы ответить, нужно в аккаунт
Что читатели думают об этой статье
Оставить комментарий
Комментарий увидят все после проверки модератором — до этого он виден только вам