฿1 бат = 2,60 ₽
Задать вопросРеальный курс для туриста: через покупку долларов.Официальный курс ЦБ — 2,49 ₽
Как получить годовую визу в Таиланде за квартиру от 3 млн бат: условия по объекту, 8 шагов, документы, сборы, сроки, семья и ссылки на ведомства.
Коротко: с 1 октября 2025 года квартира от 3 млн бат даёт право на годовое разрешение жить в Таиланде с ежегодным продлением. Это не вид на жительство и не гражданство — это продление пребывания по инвестиционному основанию, оформленное приказами Иммиграционного бюро 237/2568 и 238/2568. Работает через сертификат Министерства туризма и спорта, который выдаёт уполномоченный оператор. Первые годовые продления по новым правилам выданы весной 2026 года.
Ниже — что именно засчитывается, кто в этом участвует, восемь шагов по порядку, полный список документов, все сборы в батах, сроки и то, чего эта виза не даёт. В конце — ссылки на ведомства и ответы на частые вопросы.
В тайском праве нет отдельной «визы за недвижимость». Есть продление пребывания (extension of stay) по разным основаниям: работа, брак, пенсия, учёба, инвестиции. Приказ 238/2568 в разделе 2.5 описывает три инвестиционных основания:
«а» — 3 млн бат в квартиру, депозит или гособлигации — только для тех, кто въехал до 1 октября 2006 года и продлевался непрерывно. Закрытая категория.
«б» — 10 млн бат в квартиру, аренду от 3 лет, депозит или облигации. Действует давно, требует подтверждения перевода денег из-за границы.
«в» — 3 млн бат в недвижимость (в рублях — по реальному курсу бата, около 7,8 млн ₽) — новая категория. Именно её называют «визой за покупку недвижимости».
Категория «в» устроена иначе, чем две старые. Иммиграция выдаёт продление не по факту покупки, а по ходатайству Министерства туризма и спорта, которое подтверждает, что заявитель — «участник программы долгосрочного туризма, вложивший не менее 3 млн бат в квартиру или дом». Министерство передало проверку уполномоченному оператору — компании Thailand Longstay Management, работающей при Управлении по туризму с 2001 года. Без сертификата оператора иммиграция применяет старый порог в 10 млн.
Приказ 237/2568 — парный. Он позволяет сменить категорию визы внутри страны на тех же условиях: въехать по безвизу или туристической, а затем получить Non-Immigrant, не выезжая. Это важно для россиян — об этом в шаге 3.
Подходит, если вы и так покупаете квартиру от 3 млн бат для жизни или сдачи, хотите проводить в Таиланде больше 180 дней в году без визаранов, вам не подходит пенсионная виза по возрасту или сумме, а Privilege и LTR кажутся дорогими.
Не подходит, если вам нужно право на работу (его нет), если вы рассчитываете на постоянное резидентство через несколько лет (эта категория к нему не ведёт), если планируете продать квартиру через год-два (виза заканчивается вместе с владением) или если квартира ещё строится и сдача не раньше, чем через год.
Отдельно: если вы и так смотрите квартиры от 3 млн, виза — бонус, а не цель. Покупать объект только ради визы редко разумно: годовое членство в Privilege стоит от 650 000 бат разово и не требует замораживать 3 млн в бетоне.
Приказ перечисляет три формы, оператор принимает четвёртую. Разберём каждую — с тем, что написано в законе, и с тем, как это применяют.
Основной и самый предсказуемый путь. Требования по тексту приказа:
квартира в кондоминиуме (не дом, не земля — дом иностранец купить не может);
цена покупки не менее 3 000 000 бат — считается цена в договоре и в регистрации, а не оценка;
право собственности зарегистрировано в земельном офисе на ваше имя — с чанотом (свидетельством о собственности) на квартиру;
покупка «у госоргана или соответствующей организации» — на практике это означает у тайского застройщика или тайского продавца, первичный и вторичный рынок принимаются.
Из этого следуют два ограничения, которые чаще всего ломают планы. Строящаяся квартира не засчитывается, пока не зарегистрирована: договор и платежи — не собственность. Покупать на стройке под визу можно, но подавать — только после передачи ключей и регистрации. И несколько дешёвых квартир не складываются: один объект — одна заявка, порог считается по одному чаноту.
Квартира должна быть в иностранной квоте и оформлена на вас лично — не на тайскую компанию и не на супруга. Если квартира на двоих, заявитель — тот, кто в чаноте; второй супруг идёт как иждивенец.
Долгосрочная аренда (лизхолд) квартиры или дома засчитывается при трёх условиях: срок больше 3 лет, договор зарегистрирован в земельном офисе, и вся арендная плата за срок договора, не менее 3 млн бат, уплачена вперёд. Арендодатель — тайское физлицо или компания с тайским капиталом больше 50%. Каждые три года нужно показывать действующий договор.
Это единственный способ получить визу за дом, а не квартиру — иностранец дом в собственность не берёт. Но на практике операторы принимают аренду неровно: часть офисов требует, чтобы лизхолд был именно «предоплаченным», а не рассроченным, и смотрит на регистрацию строже, чем на покупку. Прежде чем строить план на лизхолде, спросите оператора письменно.
Этой формы нет ни в одной публикации агентств, но она есть в тексте приказа: пункт 2.2 раздела «в» засчитывает аренду квартиры или дома с предоплатой не менее 85 000 бат в месяц за срок не менее 12 месяцев — то есть от 1 020 000 бат вперёд. Порог в три раза ниже, но требования те же: тайский арендодатель, договор на ваше имя, подтверждение предоплаты, и всё это заново каждый год.
Оператор на своей странице эту форму не перечисляет. Скорее всего, это значит, что сертификат по ней пока не выдают или выдают в единичных случаях. Я оставляю её в статье, потому что она в законе, — но подавать по ней без письменного подтверждения оператора не стоит.
В приказе право Сап Инг Сит прямо не названо, но оператор указывает его среди принимаемых форм: квартира или дом с зарегистрированным правом на срок до 30 лет и предоплатой от 3 млн бат. Это логично — по природе оно ближе к собственности, чем аренда. Практики по нему пока мало, и это тот случай, когда стоит пройти первым и рассказать.
дом или вилла в собственности через тайскую компанию — собственник компания, не вы;
квартира на стадии строительства до регистрации;
два-три объекта суммарно на 3 млн;
объект, оформленный на родственника;
депозит в банке и облигации — это старые категории с порогом 10 млн, к сертификату оператора они отношения не имеют.
Агентства пишут по-разному: одни — «регистрация после 1 октября 2020 года», другие — «сделка после 1 октября 2025». В тексте приказа даты нет вообще. Это внутренние правила операторов и партнёров, и они действительно расходятся. Если квартира куплена давно, не отказывайтесь от идеи заранее — запросите оператора с копией чанота. Если покупаете сейчас, вопрос не стоит.
Четыре стороны, у каждой своя роль. Понимание, кто за что отвечает, экономит недели.
Земельный офис (Land Office) — регистрирует собственность или аренду. К визе отношения не имеет, но без его регистрации заявку не примут.
Оператор долгосрочного пребывания — Thailand Longstay Management Co., Ltd. (TLM), при Управлении по туризму Таиланда. Проверяет объект и документы, принимает в членство, готовит сертификационное письмо. Все заявки идут через него.
Министерство туризма и спорта — подписывает ходатайство о разрешении пребывания. Заявитель с ним напрямую не общается: письмо идёт через оператора.
Иммиграционное бюро — выдаёт 90-дневное разрешение, затем годовое продление, ставит штампы. Обращаться — в офис провинции, где вы живёте: Джомтьен для Паттайи, Пхукет-таун для Пхукета, Чаенгваттана для Бангкока.
Между вами и оператором может быть агент — юридическая фирма или партнёр застройщика. Он не обязателен: оператор работает напрямую. Агент экономит время, если вы не в Таиланде или не готовы собирать документы сами.
Если виза — часть плана, проверьте до депозита три вещи: квартира в иностранной квоте; цена в договоре не ниже 3 млн (скидки и «подарки» не должны опускать её ниже порога в документах); сдача и регистрация — в обозримый срок. Полезно письменно спросить оператора, примет ли он этот объект: ответ приходит за несколько дней и стоит ноль.
Деньги на покупку в иностранной квоте должны прийти из-за границы в иностранной валюте — тайский банк выдаёт справку о валютном переводе (FET, при суммах от 50 000 долларов) или подтверждение зачисления. Это требование не визы, а Закона о кондоминиумах: без справки земельный офис не зарегистрирует иностранца. Для визы копия справки пригодится как «подтверждение оплаты».
После полной оплаты — регистрация в земельном офисе, сборы 2% от оценки обычно пополам с застройщиком, на руки — чанот с вашим именем. При рассрочке от застройщика этот момент наступает при передаче ключей — до него подать нельзя.
Два документа, которые часто забывают. Домовая книга (табиен бан) на квартиру — иностранцу выдают жёлтую книгу или, если её нет, копию синей книги здания с адресом квартиры; получают в районном офисе или через застройщика. Уведомление ТМ.30 — регистрация вашего проживания по этому адресу в иммиграции; его подаёт владелец жилья, то есть вы сами, онлайн или в офисе, в течение 24 часов после заселения. Оба входят в список документов оператора.
Продление даётся только тому, у кого виза категории Non-Immigrant — «временное пребывание». По безвизу на 30 дней или по туристической подать нельзя. Два пути:
Получить Non-Immigrant в консульстве до въезда — через портал электронных виз МИД Таиланда. Для инвестиционной цели запрашивают Non-Immigrant B; консульство попросит подтверждение цели, и здесь пригодится письмо оператора о членстве.
Сменить категорию внутри страны — приказ 237/2568 разрешает перейти с безвиза или туристической на Non-Immigrant по тем же инвестиционным основаниям. Подаётся в иммиграции по месту жительства, сбор 2 000 бат, на момент подачи должно оставаться не меньше 15 дней разрешённого пребывания — при 30-дневном безвизе это первая половина срока. На практике именно этот путь проходят большинство заявителей, и оператор помогает с ним.
Совет: начинайте весь процесс, когда до конца текущего пребывания остаётся не меньше четырёх недель. Проверка оператора и аудит документов занимают две-три недели, и приходить в иммиграцию с тремя днями в запасе — плохая идея.
Заполняете форму членства TLM, прикладываете пакет (список ниже), платите членский взнос. Оператор проверяет объект и документы: 5–7 рабочих дней на предварительную проверку, затем 7–10 рабочих дней на аудит полного пакета. Если чего-то не хватает — вернут список.
По результату оператор готовит письмо-ходатайство от имени Министерства туризма и спорта: что вы участник программы долгосрочного туризма с вложением не менее 3 млн бат в квартиру или дом. Это тот документ, ради которого нужен весь процесс. Без него в иммиграции вас будут рассматривать по категории «б» с порогом 10 млн.
С письмом и пакетом — в иммиграционный офис провинции. Первое разрешение — на 90 дней, в Бангкоке его обычно ставят в день визита, в провинциях — от нескольких дней. Это «испытательный» период: иммиграция принимает дело к рассмотрению, а вы легально живёте.
Примерно на 70-й день из 90 подаёте на годовое продление — сбор 1 900 бат. Рассмотрение — до 30 дней, в это время в паспорте стоит отметка «на рассмотрении». По итогу — штамп продления на 12 месяцев с даты подачи. С этого момента вы держите визу по инвестиционному основанию.
Продление возобновляется ежегодно, пока сохраняется вложение. Каждый год — свежее письмо оператора (годовой взнос) и подача в иммиграцию за 1 900 бат. Между продлениями — обычные обязанности держателя годовой визы: отчёт о месте проживания каждые 90 дней и разрешение на возврат (re-entry permit) перед каждым выездом, иначе продление аннулируется на границе.
Список оператора для основного заявителя — десять позиций. Копии заверяются вашей подписью на каждой странице.
Форма заявления на членство Thailand Longstay Management.
Визовая анкета с двумя фотографиями 4×6 см.
Копии всех страниц паспорта — включая пустые и штампы въезда.
Копия договора купли-продажи, аренды или Сап Инг Сит на ваше имя с суммой не менее 3 млн бат.
Копия документа о праве на ваше имя — чанот на квартиру или зарегистрированный договор аренды с отметкой земельного офиса.
Подтверждение оплаты — платёжки, квитанции застройщика, справка о валютном переводе — и подтверждение уплаты сборов и налогов при регистрации.
Копия домовой книги на квартиру или дом.
Ваши фотографии перед зданием — в аккуратной одежде, чтобы был виден дом и вы; две-три штуки.
Карта с расположением дома — распечатка с отметкой.
Уведомление о проживании ТМ.30 — квитанция о регистрации по адресу квартиры.
По тексту приказа иммиграция вправе запросить «иные документы по решению комитета» — на практике это выписка из банка о средствах на жизнь и медицинская страховка, как у пенсионной визы. Их у вас могут не спросить, но лучше иметь.
Все документы на русском — свидетельство о браке, о рождении детей — переводятся на тайский, перевод заверяется в консульском департаменте МИД Таиланда. Перевод с нотариальным заверением из России не подходит: нужна легализация здесь.
Все суммы в батах, помимо самой покупки. Первый год дороже из-за членства и смены категории.
Членский взнос оператора — разово, 4 000–6 000 бат в зависимости от того, напрямую вы идёте или через партнёра.
Годовой взнос за сертификат — 27 000 бат за каждый 12-месячный цикл, за каждого члена семьи.
Смена категории визы в стране — 2 000 бат (если въехали без Non-Immigrant).
Годовое продление — 1 900 бат, каждый год.
Разрешение на возврат — 1 000 бат однократное, 3 800 многократное на год.
Переводы и легализация — 1 000–2 500 бат за документ с заверением МИД.
Агент, если пользуетесь — от 12 000 бат за основного заявителя, с семьёй дороже.
Итого первый год без агента — около 37 000–41 000 бат, каждый следующий — около 33 000 с многократным re-entry. Для сравнения: пенсионная виза обходится в 1 900 бат в год плюс страховка, Privilege — от 650 000 разово за пять лет.
Если квартира уже зарегистрирована и вы в стране с запасом дней: две-три недели у оператора (проверка плюс аудит), три-семь рабочих дней до визита в иммиграцию, 90 дней первого разрешения, затем до 30 дней рассмотрения годового. От подачи оператору до годового штампа — три с половиной–четыре месяца, из которых вы живёте легально с первого визита в иммиграцию.
Если квартира на стадии стройки — прибавьте время до передачи и регистрации. Если вы за границей — прибавьте получение Non-Immigrant в консульстве или въезд с расчётом на смену категории.
К основному заявителю присоединяются супруг, не состоящие в браке дети до 20 лет и родители от 50 лет. Приказ требует, чтобы семья тоже была подтверждена ходатайством министерства — поэтому на каждого нужен свой сертификат и свой годовой взнос.
Важный порядок: семью подают после того, как основной заявитель получил годовое продление, а не во время первых 90 дней. Документы — визовая анкета с фото, копии паспорта, документ о родстве с заверенным переводом на тайский. Дети старше 20 лет и взрослые братья-сёстры не подходят.
легальное проживание 12 месяцев с продлением без выезда;
статус Non-Immigrant — с ним открывают счёт в тайском банке, чего по безвизу и DTV почти не делают;
возможность присоединить семью;
возможность оформить тайские водительские права и подключить услуги на своё имя.
права работать — ни по найму, ни на себя; для работы нужно разрешение и другая категория;
пути к постоянному резидентству — в квоту на ПМЖ идут годы по рабочей, семейной или инвестиционной 10-миллионной категории, не по этой;
освобождения от 90-дневных отчётов и re-entry;
сохранения статуса при продаже: продали квартиру — виза заканчивается, следующего продления не будет.
Про разницу между этой визой и настоящим ВНЖ у нас есть отдельный разбор — там же про 10 млн, LTR и Privilege.
Вариант | Порог входа | Срок | Стоимость |
|---|---|---|---|
Виза за недвижимость | 3 млн бат в объект | год, продление без выезда | ≈33 000 бат в год |
Инвестиционная «б» | 10 млн бат, можно депозит | год | без оператора и сертификата |
LTR | активы 1 млн $, из них 500 000 $ в Таиланде, доход 80 000 $ в год | 10 лет | 50 000 бат на человека |
Privilege | покупать ничего не нужно | 5–20 лет | от 650 000 бат разово |
Пенсионная | от 50 лет, 800 000 бат или доход 65 000 в месяц | год | 1 900 бат в год |
DTV | 500 000 бат на счёте | 5 лет, по 180 дней за въезд | 350 $ |
Инвестиционная 10 млн («б») — та же годовая логика, но порог выше, зато без оператора и сертификата, и засчитывается депозит. Подходит тем, у кого квартира дороже 10 млн.
LTR — 10 лет, работа разрешена, отчёт раз в год, налоговые льготы. Но активы от 1 млн долларов, из них 500 000 в Таиланде, и доход от 80 000 долларов в год.
Privilege (бывшая Elite) — 5–20 лет, от 650 000 бат разово, ничего не нужно покупать, оформление за месяц. Дороже в моменте, проще во всём остальном.
Пенсионная — от 50 лет, 800 000 бат на счёте или доход 65 000 в месяц, 1 900 бат в год. Если вам есть 50 — почти всегда дешевле и проще.
DTV на пять лет — по 180 дней за въезд, сбор 350 долларов, но без права работать в Таиланде и без гарантии счёта в банке.
Правило простое: виза за недвижимость выигрывает, только если квартира вам нужна сама по себе. Тогда её стоимость — 33 000 бат в год за отсутствие визаранов и счёт в банке — оправдана.
Правила молодые. Приказы действуют с октября 2025, первые 90-дневные разрешения выданы в марте–апреле 2026, годовые — с лета. Офисы в разных провинциях трактуют детали по-разному: где-то ждут перевода из-за границы, где-то — нет. Оператор знает практику своего офиса лучше, чем любая статья, включая эту.
«ВНЖ за покупку» в рекламе застройщиков — маркетинг. Это годовое продление, и оно не автоматическое: покупка даёт право подать, а не право жить.
Сумма считается по документам сделки. Если в договоре 2 950 000, а «3 миллиона» — с мебелью по отдельному счёту, заявку не примут.
Строящееся под визу — с запасом. Если сдача обещана через год, а виза нужна сейчас — берите готовое или почти готовое, либо планируйте промежуточную визу.
Оператор один, партнёров много. Сертификат в любом случае выдаёт TLM. Разница между партнёрами — в цене сопровождения и в том, кто носит документы.
Приказ Иммиграционного бюро 237/2568 о смене категории визы — Королевский вестник: ratchakitcha.soc.go.th/documents/96340.pdf (тайский).
Приказ Иммиграционного бюро 238/2568 о продлении пребывания, раздел 2.5 «в» — Королевский вестник: ratchakitcha.soc.go.th/documents/96342.pdf (тайский).
Иммиграционное бюро Таиланда: immigration.go.th.
Уполномоченный оператор — Thailand Longstay Management, страница инвестиционной визы: thailongstay.co.th/longstay-visa; тел. +66 2 512 5511, longstayvisa@thailongstay.co.th, 518 Kamphaeng Phet 2 Rd, Chatuchak, Bangkok.
Министерство туризма и спорта: mots.go.th.
Электронная виза МИД Таиланда (для Non-Immigrant до въезда): thaievisa.go.th.
Готовые квартиры от 3 млн бат в иностранной квоте — в нашем каталоге новостроек: у каждой карточки указан статус сдачи и форма собственности. В Паттайе и на Пхукете под порог попадает большинство объектов.
Ни то ни другое в европейском смысле. Это продление пребывания на 12 месяцев по инвестиционному основанию, возобновляемое ежегодно. В рекламе его называют «визой за недвижимость» или «ВНЖ» — юридически это годовой штамп в паспорте.
Нет. Порог считается по одному объекту и одному документу о праве. Две квартиры по 1,5 млн не дают основания.
Только после передачи и регистрации права в земельном офисе. Договор и графики оплаты — не собственность. Покупать на стройке можно, подавать — после ключей.
Для визы по тексту приказа — нет, в отличие от категорий на 10 млн. Но для регистрации квартиры в иностранной квоте земельный офис требует справку о валютном переводе — так что деньги всё равно придут из-за границы, а справка пригодится как подтверждение оплаты.
Напрямую — нет: нужна виза категории Non-Immigrant. Но приказ 237/2568 позволяет сменить категорию внутри страны, если осталось не меньше 15 дней пребывания. Сбор — 2 000 бат.
К оператору. Иммиграция без его сертификационного письма рассматривает вас по старому порогу в 10 млн. Порядок: оператор → письмо министерства → иммиграция.
Около 27 000 бат за сертификат оператора, 1 900 за продление, 3 800 за многократный re-entry — примерно 33 000 бат в год. Первый год плюс членство 4 000–6 000 и смена категории 2 000.
Нет. Ни по найму, ни удалённо на тайских клиентов. Для работы нужны разрешение и другая категория визы.
Основание исчезает, следующего продления не будет. Текущий штамп действует до своей даты, но при проверке иммиграция вправе аннулировать его раньше. Продавать — с планом на другую визу.
Да: супруг, дети до 20 лет без брака, родители от 50. Каждому — свой сертификат и взнос. Подают после того, как основной заявитель получил годовое продление.
По тексту приказа — да: зарегистрированный лизхолд дольше 3 лет с предоплатой от 3 млн или аренда от 85 000 бат в месяц с предоплатой за год. На практике операторы принимают аренду неровно, спрашивайте письменно.
Если вам есть 50 и на счёте 800 000 бат — пенсионная: 1 900 бат в год без оператора. Виза за недвижимость нужна тем, кто моложе 50 или не хочет держать деньги на счёте.
Чтобы ответить, нужно в аккаунт
Что читатели думают об этой статье
Оставить комментарий
Комментарий увидят все после проверки модератором — до этого он виден только вам